Давид Амарян сгребает под себя недвижимость западных компаний
Мутный американо-армянский инвестор поработает несколько лет, пока идет война с Украиной, зицпредседателем Фунтом.
В пасмурный сентябрьский день 2022 года несколько менеджеров инвестфонда Balchug Capital вошли в бизнес-центр Pulkovo Sky напротив терминала «Пулково-2» аэропорта Санкт-Петербурга. На втором этаже в переговорной комнате их ожидали коллеги из финских фирм EKE-Finance Oy и Vicus Oy, владевших Pulkovo Sky. В те дни финны искали покупателя на Pulkovo Sky, один из лучших в Питере бизнес-центров. Как сообщало весной 2022 года финское издание Rakennuslehti, после начала «спецоперации» на Украине EKE Group приостановила строительство новых проектов в России. Шла распродажа существующих.
Владелец Balchug Capital Давид Амарян, много лет торговавший ценными бумагами на мировых фондовых рынках, отлично подходил европейским продавцам как покупатель. По словам его знакомого, Амарян говорил в те дни: «Я могу пройти [проверку] KYC (know your customer — «знай своего клиента») в любом месте мира». Имелось в виду, что у него нет связей с российскими властями и госкапиталом. Переговоры с финскими фирмами прошли как по нотам. Уже 31 января 2023 года, по данным «СПАРК-Интерфакса», компания «ЕВ-Инвест», через которую финны владели бизнес-центром, перешла в руки Balchug Capital.
Но на этом биржевой трейдер Амарян не остановился. Не прошло и трех месяцев, как он купил у фонда американской компании Hines долю в одном из крупнейших в Москве торгово-развлекательных центров — «Метрополисе». «Надеюсь, [этот актив российской недвижимости у нас] не последний», — комментировал Амарян этот поворот в своей карьере опытного биржевого игрока.
Активы Balchug Capital достались не рядовые: их совокупный арендный доход превышает, по оценкам Forbes, $50 млн в год. Директор, руководитель трансакционной практики, M&A и развития бизнеса в области недвижимости компании «Технологии доверия» (бывшая PwC в России) Саян Цыренов считает обе сделки крупными и заметными. «Покупка БЦ Pulkovo Sky, безусловно, подтверждает институциональное качество петербургских активов, а также привлекательность офисного рынка второго города в России, — говорит он. — А приобретение первой фазы ТРЦ «Метрополис» — еще более заметное событие, так как этот актив всегда привлекал внимание крупнейших международных инвесторов из-за сочетания удачной локации, продуманной концепции и bankability актива, то есть возможности привлечь долговой капитал на выгодных условиях».
Инвестиционный портфель под управлением Balchug Capital составляет, по словам его представителя, около $2 млрд. Представитель сообщила, что до 2022 года фонд делал ставку на ликвидные инвестиции по всему миру, а «после 2022 года мы сосредоточились только на прямых инвестициях». Другими словами, сейчас фонд сделал ставку на коммерческую недвижимость. При этом, подчеркнули в Balchug Capital, деньги фонда — «это личные и кредитные средства Давида Амаряна». Попросивший об анонимности консультант рынка недвижимости рассказал, что кредиты предоставляли в том числе армянские банки. Амарян встречаться с Forbes не стал.
Открывшиеся двери
Амаряну 43 года. В одном из интервью он рассказывал, что родился и вырос в Ереване, его отец — ученый, мать — педагог. По его словам, в детстве его интересовало «все, что связано с финансами и расчетами». Они с младшим братом даже придумали «свою корпорацию «Амарян» с красивыми высотными офисами, машинами, множеством сотрудников и так визуализировали свое будущее».
В 1995 году, когда ему было пятнадцать лет, американское посольство в Армении выбрало Амаряна в программу обмена и предоставило ему стипендию для учебы в престижной нью-йоркской школе Тринити Преп. После окончания, в 1997 году, он стал стипендиатом Университета Майами в Огайо, а после выпуска устроился в 2001 году на должность младшего портфельного менеджера в инвестиционную компанию Sanford C. Bernstein (сейчас AllianceBernstein).
Прожив в Нью-Йорке почти десять лет, Амарян вернулся в Армению, а затем перебрался с семьей в Москву. В 2004 году он начал работать в созданной Рубеном Варданяном инвестиционной компании «Тройка Диалог» (сейчас Sberbank CIB), где занимался обслуживанием обеспеченных частных клиентов. После кризиса 2008 года Амарян покинул компанию. «Я ни у кого ничего не взял, со мной ушли те клиенты, которых я сам нашел для «Тройки», — объяснял он Forbes в 2013 году.
В 2009 году, когда Амарян ушел из «Тройки Диалог», фондовый рынок валился в пропасть. В 2010 году он создал первую собственную инвесткомпанию — BCD Partners (behind closed doors — «за закрытыми дверями»). «Мы поняли, что, если не купим [ценные] бумаги по этим [рухнувшим в 2009 году] ценам, нам вообще надо бросать управление активами и заниматься чем-нибудь другим», — вспоминал Амарян в разговоре с Forbes.
Спустя два года он решил переименовать фирму. Амарян сначала считал, что «за закрытыми дверями» отражало принцип «деньги любят тишину», но оказалось, что такое название вызывает у иностранных инвесторов негативные ассоциации. И в 2012 году финансист переименовал компанию в Copperstone Capital — по названию горы Медный Камень в Сюникском районе Армении, рядом с селом, где Давид с младшим братом в детстве проводили лето у дедушки с бабушкой.
К тому времени у хедж-фонда Амаряна, работавшего с акциями российских, европейских и американских компаний, впервые появились аудитор (KPMG) и администратор (Trinity). К концу 2013 года Copperstone стал одним из всего трех хедж-фондов под управлением российских менеджеров, которые показывали положительную доходность. Стратегия фонда была незамысловатой: покупка бумаг компаний с хорошим денежным потоком и без долгов. Как говорил Амарян, «неплохо заработали на консолидации фармацевтического сектора в Европе, купив бумаги восьми компаний, часть которых значительно подорожала, часть принесла убытки, но в целом… остались в прибыли».
В интервью Forbes Амарян рассказывал, что в 2013 году под управлением Copperstone было около $320 млн (из них собственных средств — $20 млн). Copperstone и дальше показывал прекрасные результаты. По данным Bloomberg News, с 2011 по 2018 год портфель фонда обеспечивал в среднем годовую доходность 16,5%. Тогда как, по данным независимого международного аналитика Eurekahedge, средняя годовая доходность хедж-фондов на развивающихся рынках составляла в 2010-х годах 1,6%. И все было бы прекрасно, если бы не грянувший скандал.
Первые читатели
В 2015 году Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) обратилась в суд Нью-Джерси с иском примерно к сорока ответчикам: украинским хакерам и трейдерам из разных стран, включая российских. В иске утверждалось, что еще в октябре 2010 года группа хакеров разослала трейдерам заманчивое видео. В роликах показывалось, как хакеры могли взламывать базы данных, системы раскрытия информации и деловых новостей американских компаний Business Wire, Marketwired и PR Newswire. Это давало возможность передавать трейдерам еще не опубликованные, чувствительные для бизнеса пресс-релизы.
Трейдеры заинтересовались предложением и в итоге, как следует из иска, заработали более $100 млн. Среди ответчиков было пять россиян, получивших на инсайдерских сделках примерно $17,3 млн. И хотя название Copperstone в иске не фигурировало, там упоминались имена Давида Амаряна и его компаний, а также связанного с ним Николая Слепенкова — РБК сообщал, что на его странице во «ВКонтакте» (сейчас VK) упоминалось место работы Copperstone Capital.
SEC утверждала, что трейдеры вели сделки с одними и теми же бумагами и с одних IP-адресов. Их фирмы, совершив 149 сделок, заработали $5,8 млн. Например, говорится в иске SEC, в октябре 2012 года после закрытия торгов на бирже Nasdaq продавец одежды для активных видов спорта, компания Zumiez, разместила на сервере пресс-релиз о понижении прогноза продаж в III квартале. Через полчаса российские трейдеры начали продавать акции Zumiez, а еще через два с половиной часа Newswire опубликовал информацию. Цена акций компании упала на $4. За это время связанные с Амаряном компании успели заработать около $67 000.
На суде Амарян заявил: «Я никогда не владел и не торговал существенной закрытой информацией, полученной незаконными способами. Я также никогда не давал указаний никому, работающему на меня, получать или продавать такую информацию» (цитата по Reuters). В итоге в 2016 году по мировому соглашению с SEC Амарян и его компании заплатили $10 млн штрафа за инсайдерскую торговлю. Стоимость пая фонда рухнула почти с $170 до $67. Часть крупных клиентов вывела свои деньги.
«Для иностранных клиентов — американских, европейских — инсайдерская торговля очень важный момент, — объясняет топ-менеджер финансовой компании. — Они обращают внимание на репутацию и в случае таких судов реагируют мгновенно, просто прекращая сотрудничество. Тем не менее некоторые клиенты из России, СНГ, развивающихся стран эти моменты игнорируют». Таким клиентам, говорит собеседник Forbes, «важнее не репутация, а доходность, и это усредненный подход российского или китайского инвестора». По мнению финансиста, «произошло замещение клиентской базы: вышли институциональные западные инвесторы и вошли менее чувствительные к этике, но зато чувствительные к доходности восточные».
Не конец света
Примерно через три года Амарян снова переименовал свой фонд. С января 2019 года он стал называться Balchug Capital. Как сообщила Forbes представитель фонда, «стратегия фонда всегда была event driven special situations («вслед за событиями и особыми ситуациями»), мы всегда искали активы, ценность которых из-за каких-то событий, вроде корпоративных споров, M&A, реструктуризации, банкротства, обратного выкупа, будет раскрыта в будущем».
К 2019 году, подсчитало агентство Bloomberg, 80% средств фонда «было инвестировано в Россию через торги российскими акциями и другими ценными бумагами в Нью-Йорке и Лондоне». Bloomberg в 2020 году ознакомился с письмом Balchug Capital инвесторам. Там говорилось, что возврат на инвестиции вырос у фонда за 2020 год на 23%, а со времени его основания — на 91%. «Российский рынок после плохих показателей в 2020 году должен добиться гораздо лучших результатов и превзойти большинство своих конкурентов», — прогнозировал в 2021 году в интервью Bloomberg Амарян. Почти половина средств Balchug была инвестирована тогда в российские акции и акции компаний стран СНГ.
Однако 2022 год все перевернул. Еще в начале февраля в интервью Financial Times Амарян был «вполне уверен», что военного конфликта между Россией и Украиной не будет. Через два месяца Амарян рассказал корреспонденту The Wall Street Journal, что ранним утром 24 февраля его разбудил телефонный звонок друга, посоветовавшего немедленно включить новости.
Президент Путин в своем обращении сообщал о начале «спецоперации»* на Украине. Российские акции во всем мире рухнули, вскоре иностранные биржи отменили, а Московская биржа заморозила торги российскими ценными бумагами. Открылись они только в Москве и только через месяц.
«Это был шок, — вспоминал Амарян. — С этого момента [24 февраля] я знал, что это будет трудный период». Тем не менее уже 25 февраля он начал покупать. Его клиентов не терзали моральные сомнения: они сказали ему делать свою работу и зарабатывать деньги. «Крупнейшие нефтяные компании и крупнейшие банки не могут стоить несколько сотен миллионов долларов», — объяснял Амарян.
Кроме того, как финансист объяснил The Wall Street Journal, он подстерегал момент, когда иностранные инвесторы начнут продавать российскую недвижимость: цены должны были упасть как минимум на 20–30%, и это могло стать лучшей точкой входа на новый рынок. «В нашей недавней истории было много примеров, когда люди думали, что наступил конец света, — размышлял он вслух. — Но этого не случалось».
Комфортный партнер
Помимо падения рыночной цены недвижимости было еще одно привлекательное обстоятельство. Правительственная комиссия установила для иностранных инвесторов, продающих российские активы, минимальный дисконт 50% от рыночной стоимости. «Если хотят уходить, пусть испытывают определенные издержки на выходе», — заявил в июне 2022 года министр финансов Антон Силуанов.
Первым Амаряна заинтересовал питерский БЦ класса А Pulkovo Sky — три 14-этажные башни общей площадью 76 000 кв. м, арендопригодной — 45 000 кв. м. Девелопер проекта — финская семейная фирма EKE — работал еще в СССР и строил, например, научно-технический центр «Автоваза», поселки для рабочих на трассе газопровода Уренгой — Ужгород. EKE начала проект Pulkovo Sky в 2007 году. Тогда финны оценивали инвестиции в €115 млн, 36% средств они привлекли от датского Danske Bank. Позднее EKE нашла финансового партнера, инвестфирму Vicus, которая получила 40% проекта. К моменту переговоров с Амаряном и по крайней мере до 23 января 2024 года БЦ был в залоге у Райффайзенбанка, по данным «СПАРК-Интерфакса».
Владеет центром фирма «ЕВ-Инвест», которая принадлежала EKE (60%) и Vicus (40%). Ее и купил Амарян.
Финансист лично участвовал в переговорах с финнами, рассказал Forbes человек, хорошо осведомленный о происходившем. «В той ситуации они были просто в печали, что вынужденно уходят с российского рынка, — говорит собеседник Forbes. — Планов таких, конечно, не было. Настроение было похоронное». Об Амаряне у финнов создалось «очень приятное впечатление как о человеке интеллигентном, благородном, умном и образованном». В EKE на запрос Forbes не ответили. Представитель Balchug Capital сообщила только, что «переговоры шли конструктивно и продолжались меньше полугода».
Примерно 90% площадей Pulkovo Sky сдано структурам «Газпрома». Как комментировал РБК после завершения сделки руководитель проектов отдела инвестиций консалтинговой компании NF Group в Петербурге Сергей Дуванов, у этого есть как положительная, так и отрицательная сторона. Ведь крупный арендатор обеспечивает стабильный арендный доход (по подсчетам Forbes, в 2023 году он составил 1,2 млрд рублей), но у собственника возникает риск — если арендатор захочет изменить условия договора, владельцу придется идти на уступки. По мнению Дуванова, сумма сделки вряд ли могла быть выше 6 млрд рублей (около €60 млн). В Balchug Capital сообщили Forbes, что не раскрывают деталей, а сумма сделки «была привлекательной».
Далеко не всем желающим удавалось купить в России недвижимость иностранцев. Пример из того же Санкт-Петербурга. Компания «ТПС Недвижимость», которой владеет траст семей предпринимателей Александра Пономаренко, Александра Скоробогатько, а также дочь миллиардера Аркадия Ротенберга Лилия, была, казалось, основным претендентом на половину торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Галерея» на Лиговском проспекте. Общая площадь ТРЦ составляет 192 000 кв. м. Долю продавал фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, вторая половина принадлежит Mubadala Investment Company из ОАЭ. Как объясняли консультанты, работавшие с проектом, «ТПС Недвижимости» не удалось купить эту долю из-за политических рисков. Источник, близкий к Morgan Stanley, говорил, что сделка вообще «вряд ли была бы возможна».
У Амаряна политических рисков явно меньше. И Balchug тем временем занимался новой сделкой. Фонд обратил внимание на часть московского комплекса «Метрополис», состоящего из двух очередей ТРЦ и трех офисных зданий. Построил его в 2009 году казахстанский девелопер Capital Partners, принадлежащий Сержану Жумашову и турецкому предпринимателю Бураку Оймену. Объект заметный. «Нам повезло, — рассказывал казахстанскому Forbes Жумашов, — благодаря расположению и качеству проекта «Метрополис» сразу оказался полон арендаторов». На запросы российского Forbes Жумашов не ответил.
В 2013 году фонд под управлением Morgan Stanley Real Estate Investing купил первую очередь ТРЦ у Capital Partners за рекордные на тот момент $1,15 млрд. В том же году Morgan Stanley перепродал этот актив фонду CalPERS американской инвесткомпании Hines. В 2015–2018 годах Hines вместе с чешской PPF Real Estate приобрела все три башни бизнес-центра (в мае-июне 2022 года PPF вышла из этого проекта).
По словам консультанта рынка недвижимости, вторая очередь ТРЦ «Метрополис» по-прежнему находится у Capital Partners, которая собиралась выкупить назад и первую очередь и даже получила разрешение ФАС. Но Амарян опередил казахов. Перед продажей своей части ТРЦ компания Hines, еще и управлявшая проектом, попыталась зафиксировать арендные ставки в евро и повысить их на 5% по сравнению с предыдущим соглашением, новый проект договоров предусматривал, что их нельзя будет расторгнуть в течение последующих трех лет. «Это обычная практика, — говорит один из консультантов рынка недвижимости, — но заключить соглашения по ставкам, номинированным в евро, на нынешнем рынке было крайне проблематично». Часть арендаторов потянулась к выходу.
Амарян тоже торопил события. Он получил одобрение Правительственной комиссии, и через три месяца после завершения сделки в Санкт-Петербурге, в апреле 2023 года, первая очередь «Метрополиса» (общая площадь 205 300 кв. м, арендопригодная — 82 000 кв. м, арендный доход в 2023 году — 4,5 млрд рублей) перешла к Balchug Capital. Сумма сделки не раскрывается. Казахстанский Евразийский банк развития отметил в своем обзоре прямых инвестиций в евразийском регионе, что Balchug заплатил $735 млн. После сделки Balchug Capital активно заполнял вакантные площади, которые до «спецоперации» занимали иностранные ретейлеры.
Амарян, похоже, хочет стать еще более крупным рантье. «Многие международные инвесторы, владеющие российскими активами и вынужденные продать их, сталкиваются со значительными трудностями, — говорил он в 2023 году после покупки «Метрополиса». — Это создает значительные возможности для инвесторов из других стран, которые имеют законную возможность приобрести эти активы. Мы формируем портфель из объектов коммерческой недвижимости высочайшего качества и планируем увеличить наши активы до $3 млрд к концу года». Пока это не получилось, но возможности остаются.